我上次去理发，Tony老师一边给理发一边说，哥，你说全国有6亿栋房子，人均好几套，房价是不是还得下跌。
我问他这话从哪儿听的。
他说某音啊，好多人都在讲。
我当时差点让他把我耳朵给剃了。
一个数字从官方文件里出来，经过短视频几道加工，就变成了房子多到烂大街，白送都没人要。
至于数字真不真，从哪来的，没人关心。
1
先说这个数字打哪儿来的。
6.02亿栋城乡建筑，出自第一次全国自然灾害综合风险普查。
标准时点定在2020年底，当年全国动员了260多万人，走遍全国所有乡镇和行政村。
它的首要目的，是排查房屋安全隐患，防止建筑坍塌。
跟商品房库存、跟房价涨跌，不能说毫无关系，只能说八竿子都打不着。
一份防灾数据，被拿来论证房子过剩，房价要崩，这操作，跟拿体温计量血压差不多。
只能说那些大聪明，有劲没用到对的地方。
2
最要命的误会，出在栋和套上。
你楼下那栋三十层的高层，住着一百户人家，统计口径里算1栋。
农村那种两层小楼，也算1栋。
这俩能画等号吗？
不能！
可有些人只喜欢输出自己相信的，直接拿栋当套用，一顿换算，得出人均好几套的结论。
然后配一段紧张的背景音乐，再配一句全国房子大量过剩，你的房子正在归零，播放量就上来了。
流量是有了。
但你的判断被搞坏了。
3
那真实的数字是多少？
住建部在普查里说得很清楚。
绘制城乡房屋建筑和市政设施图斑6亿多个，但扣掉厕所、杂物房、车库、养殖圈舍、在建工程、农业大棚这些之后，实际调查的城乡房屋建筑是3.54亿栋，总建筑面积1280亿平方米。
3.54亿栋里，农村房屋约3.07亿栋，城镇房屋只有4738.8万栋。
看清楚了吗？
农村占了将近87%。
城镇那4738万栋里，还得再刨掉写字楼、厂房、学校、医院、商场。
真正意义的城镇住宅剩多少？
你自己算。
几家研究机构折算过，全国城乡所有住房加起来大概3.15亿套，城镇人均住房建筑面积41平方米左右。
人均41平米是什么水平？
够住了。
但距离满大街都是房子，白送都没人要，还差着十万八千里……
那些天天喊房子烂大街的人，你问问他自己有没有房子？
4
纠正这个数字，并不代表楼市没压力。
压力是真的。
2026年上半年，全国房地产开发投资38074亿元，同比降18%。
房屋新开工面积降23.4%，新建商品房销售面积降11.6%。
6月末全国商品房待售面积7.63亿平方米，其中住宅待售约4.09亿平方米。
这些数字很难看。
但你得看懂它们到底意味着什么。
过去那种大量拿地、大量开工、大量卖新房的高周转模式，正在被一层一层拆掉剔除。
拆的是模式，不是房子的价值。
这是两回事。
造车的工厂减产了，不代表你手里那辆车不值钱了。
恰恰相反，供给端一收缩，存量里的好东西反而会更稀缺。
5
真正的分化，藏在同一份数据的两面。
人口持续流入的强二线，杭州、合肥、成都的核心板块，新房去化周期稳定在8到10个月，这是健康档位。
北方那些收缩型县城、普通的三四线城市，去化周期动不动26个月往上，库存压力依然很大。
同一个城市里头，一样存在裂缝。
南京主城老牌板块的改善盘，挂一两个月就能找到接盘人。
到了远郊，去化周期甚至能拉到50个月以上，很多远郊新小区，在晚上都没几盏灯亮着。
一边是一线城市二手房网签创近五年同期新高，北京上半年同比涨5.7%，上海涨13.1%，深圳7月二手住宅网签4795套同比涨3%。
另一边是三四线城市的新房降价促销，依旧少人问津。
你把这些数字混在一起平均，得出全国房子过剩的结论，跟把姚明和我平均一下，说中国男的平均身高两米一样荒唐。
6
所以这次普查的真正价值在哪儿？
不在于给房价定论。在于第一次摸清了全国房屋的真实家底。
家底摸清了，土地供应就能贴着各个城市的真实情况走。
该收的地方收一收，该供的地方松一松。
因城施策有了扎实的依据，不再是拍脑袋决定。
这对手握有核心城市房产的人来说，是天大的好消息。
供给端会越来越精准，越来越克制。
你手里那套房子的稀缺性，就是被这种克制一点一点抬上去的。
我遇到过太多人，被一个自己都没搞懂的数字吓到，在低位把房子挂出去了。挂的时候心里想，赶紧跑，还能少亏点。
后来呢？
后来他拿着那笔钱，也没找到更好的去处，眼睁睁看着核心区的房子先企稳了。
7
数字这个东西，谁都能引用，关键看谁在翻译。
喊你跑路的人，翻译数字的时候，不会告诉你栋和套的区别。
你要做的其实特别简单。
核心城市、有真实居住需求、钱够、月供扛得住，该买就买。
手里已经有的，尤其位置好、品质过关、有电梯有物业的那些，拿住，别听风就是雨。
至于人口外流的县城老破小，我不劝你补仓，也不建议你恐慌抛售，看清楚自己和城市的情况慢慢来。
6亿栋这个数字，吓不倒真正看得懂的人！
只能说，好地段的好房子，只会越来越稀缺，越来越值钱。
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